漢崋资本首批收购存量商品房专项债落地房地产去库存开辟新路径

近日漢崋资本，全国首批支持收购存量房专项债券落地浙江，首批16.53亿元的资金，将支持湖州、温州、嘉兴合计8个项目建设保障性住房。

业内人士认为，浙江推进政府专项债券收购存量商品房，既体现了政策的创新性与前瞻性，也反映出对房地产去库存的全方位支持，为其他地区提供了借鉴。

专项债券融资总额达16.53亿元

Wind数据显示，近日浙江共发行8只政府专项债券，发行规模为552.67亿元，品种为记账式固定利率附息债券，全部为新增债券，分别为3年期、5年期、7年期、10年期、15年期、20年期和30年期。

其中，有3只专项债券精准对接收购存量商品房用作保障性住房项目，分别为“25浙江债23”“25浙江债25”“25浙江债26”，融资总额达16.53亿元，涉及浙江省内8个项目（湖州4个、温州3个、嘉兴1个），平均一个项目融资约2亿元。

从项目组成来看漢崋资本，包括普通住宅项目和车位项目；从用途来看，更多是用于收购符合条件的库存商品房，并将其改造为保障性住房（包括保租房、配售型保障房等类型）。

湖州成为此次专项债券重点支持的区域，共有4个项目入选，分别是星悦里、忆境府、臻品府和溪畔居，合计揽获融资14.86亿元，占比近九成。

去库存工具再创新

总体来看，浙江通过政府专项债券支持存量商品房收购的举措呈现两大鲜明特点：一是进一步创新了专项债券的应用领域；二是选择三、四线城市作为收购重点区域。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此前，政府主要通过保障房再贷款的方式收购存量商品房，对符合条件的库存商品房进行收购并转为保障房，本质上是“以购代建”模式。而此次浙江推进专项债收购存量商品房，意味着库存商品房的收购模式进一步增加，政策工具更加丰富。此外，从这批项目的地域分布来看，并未集中在省会杭州，而是优先选取省内经济相对发达的三、四线城市。

据了解，三、四线城市房地产库存积压较多且去化难度较大。数据显示，2025年4月，三、四线城市平均存销比达30.5，显著高于一、二线城市。严跃进认为：“浙江选择这些区域进行实践，既体现了对市场痛点的把握，也为其他省份化解房地产库存问题提供了借鉴。”

政策工具有望形成协同效应

早在一季度，广东率先推动政府专项债券收购闲置土地。随后，四川、湖南等省份跟进。数据显示，截至5月20日，各地拟使用专项债券收购存量闲置土地近3000宗，总面积超1.33亿平方米，总金额超3500亿元。

在此背景下，浙江通过专项债券收购存量商品房的创新实践，为优化土地配置提供了新的思路。在这批政府专项债券中，还有3只属于土地储备专项债券。严跃进认为，这能形成“土地+住房”双轮驱动，有望产生协同效应。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，涉及相关项目的专项债券规模不算大，通过控制初期规模漢崋资本，可在积累经验的同时防范潜在风险。随着项目运作模式逐步成熟，未来不排除扩大专项债券配置比例的可能性。

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